长租公寓 = 韭菜地?


长租公寓的头部公司之一蛋壳公寓爆雷的讯息近期霸占热搜,危机引发的相关问题进一步显现——租客被房东赶出房屋,在雪夜无奈搬家;房东连续几个月收不到房租,维权无门。这类的长租公寓平台似乎已经和不靠谱画上了等号。


长租公寓的蜕变史


从定义上来看,现在常见的长租公寓典型模式是公寓运营商将业主房屋租赁过来,在进行装修改造、配齐家具家电后,以单间形式出租给房屋周边的白领上班人士。我们在本文中暂不讨论自有产权的长租公寓,主要讨论市面上比较常见的“二房东”长租公寓。


这一模式于2002年开始起步,而从2010年起,互联网的迅速发展叠加消费升级,促使长租公寓市场持续扩大,大批渗透了互联网逻辑的长租公寓品牌陆续出现,如今的头部玩家自如就是在这一时期成立的。2017年7月中旬,住建部、发改委等九部委发文要求加快大中城市住房租赁市场的发展。得到政策扶持的长租公寓如雨后春笋一般疯涨,玩家、资本加速进场。


长租公寓的商业模式及缺陷


“二房东”长租公寓模式得以运转的前提是租到房源,进而通过出租物业获得营收和利润,简而言之就是“中间商赚差价”。因此,物业使用权的稳定性,如租期、出租价格等,就取决于长租公寓运营方与“大房东”的关系稳固性。也有一些平台为了增加租金的溢价能力,推出公寓+服务、公寓+租车等系列增值服务,但目前市面上少于能将这部分盈利做大的平台。

这个模式的风险在于,公寓平台在收到租户的租金之前,需要承担装修成本、运营费用如品牌宣传、服务费用如家具维修、以及人工等各项费用。这部分开销该如何去填补呢?有平台想出了办法,用低折扣来吸引租客预支一年的房费,然后再按月付给房东。这样从短期来看平台就会持有大量的流动资金可以用来宣传,扩张,装修更多的房源,形成一个看似自洽的循环。但问题是客观上微薄的租金差额并不能够承担起这一系列前期费用。藉此,某些平台刻意诱导租客使用租金贷等金融产品,给本就脆弱的循环加上了杠杆。一旦平台的资金链断裂,挥一挥衣袖,人去楼空,只留下站在韭菜地里的租客和房东大眼瞪小眼。


长租公寓如何才能盈利呢?


华兴资本2017年发布的《长租公寓行业报告》,对长租公寓的息税前利润率做了敏感性分析,综合来看,55%的拿房成本占比和65%的入住率是盈利的临界点。


我们可以认为,当规模足够大的时候,装修成本下降,盈利空间上升,成本回收期缩短。这之后,平台就会有足够的资本进行拓展与交易,甚至可拓展先租后售等发展运营方式,也就是说,如果前期能够突破拓荒与扩张期,鉴于中国客观存在的庞大租房市场以及国家政策的大力扶持,这个商业模式有概率是可以盈利,然而资本和市场是否能等到那一天,也未可知。



——东方财富、华兴资本、盛联国际


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