后疫情时代酒店资产交易,是“捡漏”还是“坑”?


寒冬——谁去谁留

2020的疫情对于酒店业可以说是一场漫长的寒冬,尤其是那些数以万计的单体酒店仍在倒下的边缘徘徊。在面对冰冷的平均房价和出租率面前,终有人不得不选择提前离场。据业内人士透露,由于现金流断裂或者是对目前酒店市场信心的不足,已有大量的酒店处于待售状态。比如首旅旗下的三亚悦榕庄在今年6月以16.5亿元低价挂牌转让。相较于大量的待售酒店,实际交易达成量显得格外稀有。截止2020年第一季度,中国大陆注册在案的酒店资产交易仅有一笔:今年3月湖南兴湘并购基金以6.08亿元入手华天酒店,交易量相较于2019同期下降了91.1%。


估值——现金流和资本化率是关键

在疫情大背景下,面对并不景气的市场,投资者也变得更加谨慎。在买卖酒店资产时所需要考量的因素也是多种多样,包括未来酒店资产的获利能力,以及地区政策差异等等。据CBRE(2020)最新调研显示, 73%的投资者表示达成酒店资产交易的最大绊脚石则是——买卖双方对酒店资产估值预期的差异。而目前行业内对于酒店估值的主要方法则是采用酒店的净营运利润除以资本化率,来得到一个酒店资产的整体价值,而往往这个公式所计算出来的酒店价值相比前期投资来说要低,让许多投资人无法接受这种“花100元买入50元卖出”的赔本买卖。 因此酒店资产能否有一个好的估值,与酒店的运营和现金流息息相关。而在疫情这块乌云还未完全散去的环境下,虽然部分酒店的平均房价和出租率有所恢复,但是总体而言,整个国内市场的平均房价和出租率还是处于低谷。

同时,由于各核心城市与地区的资本化率仍然没有一个行业认可的标准。不同区域,不同定位的酒店资产所有的资本化率也不一样。据各银行机构2020最新调研显示,国内酒店资产的资本化率在5.5%-7%左右,相比于2019年同期(5%-6.5%)升高了约0.5个百分点(资本化率增高将使估值降低)。房地产市场的不稳定也让运营物业的资本化率处在继续提升的趋势,这表示酒店资产的估值也有下滑的趋势。


展望——最坏的时候,也是最好的时候?

中国的酒店交易仍为“买方市场”,而卖方所提供的估值对于买方而言纯粹“仅供参考”。疫情对于酒店行业的运营冲击,更是将酒店资产交易的主动权往买方倾斜。但随着国内酒店现金流表现的提升以及资本化率的逐步被认可,在未来或许可以将酒店估值拉到一个买卖双方都满意的平衡点。

那么对于买方而言,处于谷底的现在是不是入场和布局的好时候呢?在进入酒店交易市场之前,投资者需要考量整个酒店行业所处的周期,以及意向酒店物业的成长空间和其所有价值。就目前阶段来看,由于疫情对酒店行业的大洗牌,以及消费者对酒店产品体验的需求升级,国内旅游市场将会迎来一个新的高峰,而未来十年酒店行业也必将会迈入一个全新的发展方向。买方如能在现有阶段寻找到拥有核心竞争力的优质物业,并以较低的价格收购,这将是一个不错的长线投资选择。


——CBRE、Savills、华创证券、盛联国际

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