【地产篇】融创的提前‘离婚函’


还记得那个世纪大收购吗:万融富造就的中国酒店史上最大收购案。


“世纪交易”过去4年后,9月10日晚间,万达酒店发展公告称,收到融创中国通知,后者将终止与万达酒店发展订立的酒店管理协议。



根据当初万达与融创收购13个文旅项目的协议,未来这些项目中的酒店建成后将继续由万达酒店发展来运营,是“整体协议的一部分”。


该通知涉及21家酒店,均由融创中国持有且由万达酒店发展管理,其中19家已开业、2家正在建设且尚未开始运营,主要是位于西双版纳、南昌、合肥、青岛、广州、无锡、重庆、成都、桂林、昆明等10个城市的文华、嘉华或锦华酒店。


这21家是融创中国交付给万达酒店管理的全部酒店。这次是融创中国提前与万达方解约,原定交由万达负责管理的合同期限是20年,即应到2037年到期。


收(Jiù)购(Zhù)


2017年7月19日,万达将13个文旅项目的91%股权转让给融创,代价为295.75亿元,并由融创承担项目贷款;融创房地产集团以335.95亿元收购万达76个酒店项目。两项收购的总代价高达631.7亿元。1年后,融创中国再次出资62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。由此,融创中国收购了万达13个文旅项目管理公司的全部股权。许多人认为,本次收购的核心思想就是王缺钱,孙要地。


在协议中,双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”:1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控。4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。此外,双方还同意在电影等多个领域全面战略合作。


截至2021年6月30日,万达酒店发展管理的酒店数量为92家,上半年收入4.15亿港元,此次解约的21家占万达在管酒店数量的23%。此外,万达酒店发展还有144家已签约管理但尚未开业的酒店。



合同解约容易吗?


目前关于与万达终止合作的后续安排,比如由谁来运营管理、如何补偿等双方还在谈。


那么,酒店管理合同解约容易吗?


在现行【合同法】下,解除可以通过(1)合意解除、(2)约定解除或(3)法定解除三种方式达成。

最好的当然是合意解除,但也是少见的。双方达成一致,皆大欢喜。


第二种情况是法定解除,包括:不可抗力(注意:很遗憾,疫情并不被承认为不可抗力);或其中一方不能持续履行合同义务等情况。


第三种情况为任何一方在合同履行过程中犯了错误(违反了合同原则)而没有改正。那么,另一方可以提出对于合同的终止。通常如果一方希望终止合同的话,那么就会找出大大小小的错误,来职责对方没有尽忠职守。


业主或管理人一方是否有任意解除权呢?简单的答案是:可以!


涉及酒店管理合同所涉法律关系的性质。委托管理关系认为酒店管理合同实质上是一种委托合同,基于委托人和受托人之间的人身信赖关系,法律赋予了双方“任意解除权”。


据现行《合同法》第410 条的规定,“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失”。也就是说走可以,但是需要给我补偿。


那么,补偿怎么个算法呢?


基于酒店管理合同的有偿性,提出解约一方不但要因此赔偿对方的直接损失,还要赔偿合同履行后可以获得的利益。对于一份动辄长达15 至20 年的酒店管理合同,业主一方的可得利益将包括经营期间的所有酒店利润,而管理公司一方的可得利益可能包括管理期间向业主所收取的各种管理服务费。在【万对融】的这个例子里,万有可能会要求融支付长达16年的预期管理费。


甩了万达意义何在?


8月31日,在中期业绩会上,融创中国表示,“地产+”业务是融创中国未来3年非常重要的发力点,希望“地产+”业务整体占比能尽快超过10%,在文旅业务方面将更聚焦于雪场,商业运营、酒店住宿板块、康养养老等。


实际上,2019年,融创在酒店业务方面,就开始有所调整。融创中国董事会主席孙宏斌在2020年业绩会上透露,考虑要卖掉一些持有的资产,比如酒店、商业甚至一些乐园,“2019年年底,融创成功出售了一个酒店,还有4个酒店短期内也会成交。”


不过,战略调整并非缩减酒店业务。2020年,融创将企业定位升级为“美好城市共建者”,在地产主业之外,将业务拓展至更广的民生及消费领域,比如物业服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养、酒店等产业,从而打开未来增长空间。


数据显示,截至今年8月,融创文旅全国布局14座文旅城、5个旅游度假区、23个雪世界、100个商业、150个酒店、22个主题乐园、19个水世界、6个海世界、4个体育世界。


聚焦在酒店方面,近年来,融创加速开启与其他酒店方的合作。2020年5月,融创宣布与开元旅业集团达成合作协议,双方将围绕酒店、房产、物业等领域,以共同投资、共同开发、合资运营等方式,开展多元化的深度合作。


今年3月22日,华住集团与融创文旅集团宣布战略合作,双方成立合资公司——永乐华住酒店管理有限公司(简称“永乐华住”)。据介绍,永乐华住将整合双方优势,拓展第三方业主合作,发力国内高端酒店业务,旗下运营的酒店将主要聚焦商旅和文旅两个领域,包含施柏阁、施柏阁大观、花间堂、永乐半山、宋品等高端及奢华品牌。华住和融创文旅计划5年签约200个项目,开业超100家高端酒店。据悉,在永乐华住的股权结构中,华住占股比例为50%,融创文旅与战略合作伙伴时代环球共同占股50%。


2020年10月12日,华住酒店和融创中国旗下的成都环融酒店管理有限公司合资成立永乐华住酒店管理有限公司,成都环融由融创持股70%,邓鸿和刘杨分别持股29%和1%;当年11月19日,永乐华住酒店发生工商变更,华住酒店、融创和邓鸿三方持股比例分别为50%、40%和10%。


从融创中国酒店板块近期和外界的一些合作来看,可以侧面反映出公司并不满足与当前现状。疫情固然是一个影响业绩的原因,但更多是借疫情的机会自我调整;此外,通过调整并不排除培育自有品牌的可能。所以,这次融创和万达说再见,原因有几个:一是融创组建自己的酒店管理事业部,甚至分拆成公司,用自有品牌做下一步运营;二是不排除资本上市可能性;三是因疫情原因,酒店行业虽处于困难期,但文旅行业依然被大家看好,酒店业务在中国还有很大的市场,不排除融创将酒店部分成立自有品牌后,整合出售。


本文部分内容摘自:经济观察报

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